【文字解讀】《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》政策解讀
一、制定背景及依據(jù)
為規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償活動，切實維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等規(guī)定，結(jié)合近年來我市國有土地上房屋征收工作實際，修訂了《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》。
二、政策常見問題釋疑
問題一：房屋征收的評估機構(gòu)如何確定？
答：確定評估機構(gòu)有以下兩種方式：
方式一：被征收人可在評估機構(gòu)清單中選擇，具體流程如下：
房屋征收部門先發(fā)布評估機構(gòu)報名通知，對報名的機構(gòu)進行資質(zhì)審核，符合條件的列入評估機構(gòu)清單，并在張貼征收決定公告時將清單一并張貼，被征收人可以在該清單中協(xié)商選定評估機構(gòu)。
方式二：被征收人也可協(xié)商選擇清單外其他具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)
注：房屋征收決定公告后十日內(nèi)仍不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。
問題二：征收范圍內(nèi)房屋如何調(diào)查登記補償？
答：調(diào)查登記需要區(qū)分以下兩種情形：
情形一：經(jīng)權(quán)屬登記過的建筑
（1）房屋征收部門應當對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，收集相關(guān)依據(jù)，被征收人應當予以配合。
（2）被征收人不予配合的，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)檔案予以登記。
情形二：未經(jīng)權(quán)屬登記的建筑
由自然資源和規(guī)劃局、建設局、綜合執(zhí)法局、所屬鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）等單位組成工作組按相關(guān)規(guī)定進行調(diào)查、認定和處理。
（1）對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；
（2）對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償，但在規(guī)定期限內(nèi)交付拆除的，可按評估的房屋重置成新價格的百分之六十給予建筑殘值補貼。
問題三：國有土地上非住宅房屋的合法建筑面積如何認定？
答：具體認定需要區(qū)分以下兩種情形：
情形一：有核發(fā)房產(chǎn)權(quán)證或提供規(guī)劃許可依據(jù)的，按以下規(guī)定處理：
（1）按核發(fā)的房產(chǎn)權(quán)證記載的面積確定；
（2）實際建筑面積超過房產(chǎn)權(quán)證記載面積且經(jīng)規(guī)劃許可的，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門認定后按許可的面積確定；
（3）實際建筑面積小于房產(chǎn)權(quán)證記載面積的，按實際建筑面積確定。
情形二：未經(jīng)核發(fā)房產(chǎn)權(quán)證或提供規(guī)劃許可依據(jù)的，按以下規(guī)定處理：
（1）其合法建筑面積的確定由自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)持有的土地使用證按相關(guān)規(guī)定組織認定；
（2）土地使用證載明用途為綜合用地的，由自然資源和規(guī)劃部門負責界定具體的土地用途。
三、示例分類演算
項目 名稱 | 示例1（適用于合法建筑面積100㎡及以上的情形） | 示例2（適用于合法建筑面積100㎡以下的情形） | |||||
計算方式及結(jié)算辦法（示例情境：假設該戶合法權(quán)證面積為105㎡，比準價為10000元/㎡，貨幣補償價為10050元/㎡） | 計算方式及結(jié)算辦法（示例情境：假設該戶合法權(quán)證面積為80㎡，比準價為10000元/㎡，貨幣補償價為10050元/㎡） | ||||||
1.可安置面積認定 ???????????????? | 被征收房屋合法建筑面積基礎上上浮百分之二十計算 | 105㎡×（1+20%）=126㎡ | 被征收房屋合法建筑面積基礎上補助二十平方米計算 | 80㎡+20㎡=100㎡ | |||
2.貨幣補償金額確定 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? | 可安置面積與被征收房屋相等部分面積：105㎡×被征收房屋貨幣補償價 | 105㎡×10050元/㎡+21㎡×10000元/㎡×50%＝1160250元 | 可安置面積與被征收房屋相等部分面積：80㎡×被征收房屋貨幣補償價 | 80㎡×10050元/㎡+20㎡×10000元/㎡×50%=904000元 | |||
剩余部分可安置面積：（126㎡-105㎡）×比準價×50% | 剩余部分可安置面積：（100㎡-80㎡）×比準價×50% | ||||||
3.安置補償款計算????????????????????????????????????????? | ①選擇全部貨幣補償安置 | 貨幣補助款＝已確定的貨幣補償金額 | 1160250元 | ①選擇全部貨幣補償安置 | 904000元 | ||
②選擇全部產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置 | 安置補助款＝已確定的貨幣補償金額×（1+15%） | 1160250元×（1+15%）=1334288元（另行開具房票） | ②選擇全部產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置 | 904000元×（1+15%）=1039600元（另行開具房票） | |||
③部分貨幣安置部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置 | 貨幣補助款＝部分已確定的貨幣補償金額 | 假設該戶選擇金額 100000元貨幣安置，余下金額1060250元為市場化安置，則該戶補償如下：1、貨幣補助款計：100000元 | / | ||||
安置補助款＝剩余部分貨幣補償金額×（1+15%） | 2、安置補助款計：1060250元×（1+15%）＝1219288元（另行開具房票） | ||||||
4.各類政策性補助計算? | 按時簽約獎金 | 已確定的貨幣補償金額***元×3% | 1160250元×3%＝34808元 | 904000元×3%=27120元 | |||
按時搬遷獎金 | 合法建筑面積×550元/㎡ | 105㎡×550元/㎡=57750元 | 80㎡×550元/㎡=44000元 | ||||
臨時安置費 | 合法建筑面積×20個月×20元/㎡.月 | 105㎡×20個月×20元/㎡.月=42000元 | 80㎡×20個月×20元/㎡.月=32000元 | ||||
（每戶每月不低于1000元，即合法房屋面積小于50㎡的） | |||||||
搬家費 | （合法建筑面積－80㎡）×10元×2次+3000元×2次 | （105㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6500元 | （80㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6000元 | ||||
（合法房屋面積不足80㎡的按6000元/戶計發(fā)） | |||||||
房屋室內(nèi)裝修補償 | 合法建筑面積×500元/㎡或按實評估補償 | 該戶假設按500元/㎡計：105㎡×500元/㎡=52500元 | 該戶假設按500元/㎡計：80㎡×500元/㎡=40000元 | ||||
小計 | 193558元 | 149120元 | |||||
四、實施時間
本辦法自2025年5月5日起施行。
五、解讀機關(guān)、解讀人和聯(lián)系方式
該文件由諸暨市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解讀。
解讀人：陳敏（諸暨市建設局房屋征收安置所主任）
聯(lián)系電話：0575-87955299